Съвети

За покупко-продажба

Какво трябва да знаем при сключване на договор за купуване на имот:

След приключване на търговските преговори по изясняване на основните условия, свързани с покупко-продажбата на недвижим имот следва да бъде сключен предварителен договор за покупко-продажба. В него се уговарят съществените условия, които по-късно ще залегнат и в окончателния договор – Нотариален акт, а именно: конкретен имот, цена на плащане, капаро за резервирането на имота, дата за нотариалното изповядване на сделката, нотариус, условия и срок за заплащане на пълната цена, срок за въвод във владение, неустойки при неизпълнение.
При сключването на предварителен договор за покупко-продажба, в договора се включва изрична клауза – декларация за собственост върху имота, липса на тежести, както и че към момента на сключване на договора са заплатени всички консумативни разходи – за ток, вода ТЕЦ, телефон. При извършване на разплащане между страните под формата на капаро, в договора заляга изрична клауза, че договорът ще играе ролята и на разписка за изплатеното капаро.

При покупка на имот проверете за сервитути

Понякога недвижимите имоти не могат да бъдат ефективно ползвани,без за това да се осигури достъп или друго подобно улеснение от съседен имот.При покупка на имот новият собственик ще се окаже обвързан с учредените сервитутни права, които са от категорията на вещните тежести и фигурират в удостоверенията за тежести на имота.Сервитутите като вещни права могат да бъдат учредявани с правна сделка по волята на собствениците на двата имота единствено по нотариален ред - с дарение или продажба, след което се вписват по партидата на двата съседни имота. Няма пречка сервитут да бъде придобит също по давност (за водоползването - 10 години, в останалите случаи - кратката петгодишна давност) и по наследяване. В определени хипотези ограниченията за собственика не зависят от волята му, а са определени в закона и сервитутът може да бъде създаден чрез административен акт - заповед на кмета на общината (право на водоползване, водопрекарване и прекарване на електропроводи и др.). Най-важно значение има сервитутът на преминаване. Според чл. 190 от Закон за устройство на територията, задължение на съответната община е да изгради временни пътища, когато съгласно подробен устройствен план някои урегулирани поземлени имоти имат лице само по проектирани нови улици., преди тези улици да са открити, общината може да прокарва временни пътища, които осигуряват достъп до съответните имоти. Когато няма друга техническа възможност, временни пътища се прокарват и за да се осигури достъп до законно разрешени строежи извън границите на урбанизираните територии до разрешаване ползването на строежите. И в двата случая собствеността върху земята, заета от временните пътища, се запазва, но именно чрез учредяването на сервитут се уговаря правото на достъп. Подробна процедура за земеделските земи предвидена в Закона за опазване на селскостопанското имущество - кметът на района или кметството по местонахождението на имота да може да разреши право на преминаване през съседните земи, като определи обезщетение за собствениците им. Поземлените сервитути по Закона за водите са правото на водоползване и правото на преминаване на водоснабдяване. Сервитутите по Закона за енергетиката определят задължението собственика на имота да осигури право на преминаване и на прокарване на въздушни и подземни електропроводи и др., като заедно с това налага определено ограничаване на ползването на поземлени имоти, прилежащи към енергийните обекти. Тези сервитути задължително се отразяват в кадастъра и се вписват при условията и по реда на Закона за кадастъра и имотния регистър.

Необходими документи

За цялостното оформяне на сделката е необходимо да бъдат окомплектовани следните документи, удостоверяващи правото на собственост, а те могат да бъдат:
1. Нотариален акт;
2. Крепостен акт;
3. Договори за продажба, сключени по реда на Наредбата за държавните имоти, Закона за общинската собственост и Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти, които ако са сключени след 01.06.1996г. следва да бъдат вписани в службата по вписванията;
4. Решение на съд по чл.19 от ЗЗД, влязло в законна сила / за обявяване на предварителен договор за окончателен / и Постановление от съдебен изпълнител за възлагане на недвижим имот на публична продан, които задължително трябва да бъдат вписани в Службата по вписванията.
5. Удостоверение за наследници на лицата, които са собственици по документа за собственост;
6. Нотариално завещание, саморъчно завещание, вписано в службата по вписванията, ако е обявено след 01.01.2001г.;
7. Удостоверение за граждански брак, Съдебно решение за развод / с приключило делбено дело /, при продажба на жилище, което е съпружеска имуществена общност.
8. Декларация за съгласие за продажба по чл. 23 от СК, ако жилището е лична собственост само на единия от съпрузите / на основание придобитото по дарение, наследство, реституция и завещание /, но е семейно жилище за този който го продава;
Освен посочените по-горе документи за удостоверяване правото на собственост, за нотариалното изповядване на сделката, следва да бъдат представени и следните други документи, а именно:

1. Декларация за съгласие за продажба по чл.33 от ЗС, при отказ на собственика да изкупи предложените му идеални части;
2. Декларация за отказ от право на ползване, ако в първичния нотариален акт има запазено или учредено право на ползване. Декларацията следва да е заверена нотариално и вписана в Службата по вписванията;
3. Актуална скица на имота – издадена от общинската техническа служба по местонахождението на имота, ако се прехвърля право на собственост върху земя;
4. Актуална данъчна оценка по чл.226, ал. 1 от ДПК, издадена по молба на собствениците от данъчната администрация по местонахождение на имота;
5. Декларация за гражданство и гражданско състояние – попълва се от всички купувачи и продавачи на имота;
6. Декларация за липса или наличие на данъчни задължения към държавата по образец одобрен от Министерството на финансите, чл.226, ал.1 от ДПК в два екземпляра;
7. Декларация по чл. 49 от Закона за местните данъци и такси, за намерение за покупка на имот;
8. Документи за самоличност на лицата по сделката
9. Квитанции за внесени държавни такси, дължими от страните по сделката;
10. Нотариално заверено пълномощно – при необходимост от осъществяване на сделката чрез пълномощник. Изрично пълномощно за продажбата/покупката на съответния имот, който подробно е индивидуализиран. Към него се прилагат попълнени и нотариално заверени декларации за гражданство и гражданско състояние и декларации за липса или наличие на данъчни задължения по смисъла на чл.226, ал.1 от ДПК.
11. В случай, че сделката се извършва от юридическо лице чрез неговия представляващ:

• актуално правно състояние на дружеството от Окръжния съд по седалището и адреса на управление на дружеството/срок не по-късен от 6 м от неговото издаване
• Решение на компетентния орган, който съгласно учредителния акт на дружеството / Устав, Дружествен договор / е оправомощен да взима решения за разпореждане със собственост на дружеството;
• Нотариално заверени изрични пълномощни, съдържащи точното описание на имотите, както и действията които лицето е упълномощено да извърши.
След получаване на цялата документация, същата се окомплектова за нотариалното изповядване на сделката. Прави се проучване на собствеността за вещни тежести, след което уговаря ден и час за нотариалното изповядване на сделката пред избрания нотариус. В деня на нотариалното изповядване, се прави окончателна проверка за тежести върху имота в Службата по вписвания. Нотариусът извършва проверка на самоличността, дееспособността и представителната власт на страните. Страните по сделката извършват окончателното разплащане между тях. Продавачът представя всички необходими квитанции и документи за изплатените суми за дължими консумативи, а купувачът изплаща остатъка от продажната цена, срещу разписка за разплащането на окончателната цена.

Нотариалните актове за прехвърляне на собственост или за учредяването на право на собственост върху такива имоти се извършват от нотариуса, в чийто имот се намира имотът. Вписванията, отбелязванията и заличаванията относно недвижими имоти се извършват от съдията по вписванията, в чийто район се намира имотът. Другите нотариални действия могат да се извършват от всеки нотариус без оглед на връзката между района на неговото действие и нотариалното удостоверяване.
Нотариалните производства започват с молба. Страните по нотариалното производство са лицата, от чието име се иска извършване на нотариалното действие. Извършването на подлежащи на вписване нотариални актове става само в канцеларията на нотариуса, през работно време. За извършването на нотариален акт се изготвя проект на акта в два или повече еднообразни екземпляра.
Нотариусът проверява дали праводателят е собственик на имота, както и проверява дали са налице особените изисквания, които законите поставят за сключването на такива сделки. Правото на собственост се удостоверява със съответните документи, а когато праводателят не разполага с такива документи или те не са достатъчни, нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване собствеността по давност чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството или определено от него длъжностно лице, в чийто район се намира недвижимия имот. Свидетелите се посочват по указание на собственика и трябва по възможност да бъдат съседи на имота. Нотариусът в този случай се произнася с мотивиран постановление. Ако с него се признае правото на собственост, нотариусът издава нотариален акт за собственост върху недвижимия имот.

За наем

Какво трябва да знаем при сключване договор за наем:

След избора на имот и приключване на разговорите по наемната цена, начина на плащане, валутата, продължителноста на договора, наличие и стойност но предплатата, вида на обзавеждането и др. се пристъпва към подписване на договор за наем между наемодателя и наемателя.
В него се описват взаимотношенията, правата и отговорностити на страните, стойноста и пордължителноста на договора и тн.
Агенциите основавайки се на дългогодишния си опит са изготвили типови договори, които защитават в еднаква степен правата и задъженията на наемодателя и наемателя. Наличието на типов договор не изглючва изготвянето и подписването на конкретен договор съобразен с изискванията на всяка от страните.

Полезни

Партньори

Банки:
Застрахователи:

Новини

bgmaps.com